최종 확인: 2026-08-14 · 근거: 소득세법 제55조·제89조·제95조·제97조·제103조·제104조(시행 2026.1.1., 법률 제21221호), 같은 법 시행령 제154조·제159조의4·제160조·제163조·제167조의3(시행 2026.7.1.), 지방세법 제103조의3
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시작됐습니다. 2022년 5월부터 4년간 유예돼 있던 게 연장 없이 예정대로 끝났습니다. 조정대상지역에 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 붙고, 장기보유특별공제는 통째로 사라집니다. 세율보다 이쪽 타격이 더 클 수 있습니다.
아래 계산기는 그 변경을 반영했습니다. 결과만 보여주지 않고 어느 단계에서 얼마가 빠지고 어떤 세율이 적용됐는지를 표로 함께 보여줍니다. 금액은 만원 단위로 넣으세요.
양도소득세 계산기
2022년부터 2026년까지, 무엇이 어떻게 바뀌었나
다주택 중과는 세율만 오르는 제도가 아닙니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 시기에 따라 세금이 몇 배로 갈립니다.
| 기간 | 다주택 중과 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 2022-05-10 ~ 2026-05-09 | 유예(배제) — 기본세율 | 적용 |
| 2026-05-10 ~ 현재 | 재개 — 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p | 배제 |
근거: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가목이 유예 대상을 "2026년 5월 9일까지 양도하는 주택"으로 못박고 있고, 그 이후 조항이 신설되지 않았습니다.
경과조치가 있습니다. 양도일이 5월 10일 이후여도, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙되면서 계약일부터 4개월 안에 양도했다면 중과가 배제됩니다. 서울 성동·마포·강동·영등포·양천·동작·광진구 등과 성남 분당, 과천, 용인 수지, 광명, 하남 등 지정 지역은 4개월이 아니라 6개월입니다.
한 가지 더. 2026년 8월 3일에 정부가 중과세율을 한시적으로 낮추는 안(2027년 +5%p/+10%p)을 발표했습니다. 다만 2026년 9월 3일 국회 제출 예정이고 아직 법률이 아닙니다. 계산기는 현행법 기준으로만 계산합니다. 개편안이 2026년 양도분에 몇 %p로 적용될지는 기획재정부 자료에도 명시돼 있지 않아 미확인입니다.
계산기가 쓰는 산식을 그대로 공개합니다
순서는 이렇습니다.
1단계. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 취득가액에는 매입가에 더해 취득세·등록면허세와 취득 당시 법무사비·중개수수료가 들어갑니다(시행령 제89조 제1항). 필요경비에는 샷시·발코니 확장·난방시설 교체 같은 자본적 지출과 양도 시 중개수수료·명도비가 들어갑니다(시행령 제163조 제3항·제5항). 도배, 장판, 보일러 수리, 대출이자, 재산세는 인정되지 않습니다. 증빙 또는 금융거래 확인이 없으면 그것도 인정 안 됩니다.
2단계. 1세대 1주택 비과세 판정. 보유 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년 이상이어야 합니다. 여기서 자주 틀리는 게 "취득 당시"라는 부분입니다. 양도 시점에 조정지역인지가 아니라 살 때 조정지역이었는지로 봅니다. 산 뒤에 지정된 경우엔 거주요건이 없습니다.
3단계. 양도가액이 12억을 넘으면 초과분만 과세됩니다. 안분율 = (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액. 이 비율을 양도차익뿐 아니라 장기보유특별공제액에도 똑같이 곱합니다(시행령 제160조 제1항). 공제액을 안분하지 않고 전액 빼면 세금이 실제보다 적게 나옵니다.
4단계. 장기보유특별공제. 표가 두 개입니다.
| 보유기간 | 표1 (일반) | 표2 보유분 | 표2 거주분 |
|---|---|---|---|
| 2년 | 0% | 0% | 8% |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2를 쓰려면 거주 2년 이상이 필수입니다(시행령 제159조의4). 1세대 1주택이어도 거주가 2년 미만이면 표2가 아니라 표1이 적용돼 공제율이 절반 이하로 떨어집니다. 여기를 틀리는 계산기가 많습니다. 보유분과 거주분은 각각 계산해서 더하며, 합쳐서 최대 80%입니다.
5단계. 양도소득금액에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준입니다(소득세법 제103조). 연 1회입니다.
6단계. 세율. 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%입니다. 여러 세율에 걸리면 각각 계산해서 큰 세액을 냅니다(제104조 제1항 본문). 계산기도 그렇게 합니다.
분양권은 다릅니다. 보유기간이 아무리 길어도 기본세율로 내려가지 않고 60% 단일세율입니다(제104조 제1항 제1호 괄호). 주택과 같은 로직으로 계산하면 2년 이상 구간에서 틀립니다. 장기보유특별공제도 대상이 아닙니다.
7단계. 지방소득세는 산출세액의 10%가 별도로 붙습니다(지방세법 제103조의3). 그래서 3주택 최고구간은 (45% + 30%) × 1.1 = 82.5%가 됩니다.
같은 집, 같은 차익인데 세 사람이 이렇게 갈립니다
양도가액 9억, 취득가액 5억, 필요경비 3천만원. 양도차익 3억 7천만원으로 셋 다 같습니다. 보유 7년, 거주 3년도 같습니다. 다른 건 주택 수와 지역뿐입니다.
| A — 1주택, 비조정 | B — 2주택, 비조정 | C — 2주택, 조정지역 | |
|---|---|---|---|
| 비과세 | 해당(12억 이하) | 없음 | 없음 |
| 장기보유특별공제 | — | 표1 14% = 5,180만원 | 배제 (0원) |
| 적용 세율 | — | 기본세율 | 기본세율 +20%p |
| 양도소득세 | 0원 | 약 1억 34만원 | 약 1억 9,456만원 |
| 지방소득세 포함 | 0원 | 약 1억 1,037만원 | 약 2억 1,402만원 |
위 계산기에 그대로 넣어 확인하실 수 있습니다. B와 C의 양도세 차이는 9,422만원입니다. 이 중 7,350만원이 중과세율에서, 2,072만원이 장기보유특별공제가 사라진 것에서 나옵니다.
자주 틀리는 다섯 곳
거주요건을 양도 시점 기준으로 보는 것. 취득 당시 조정대상지역이었는지로 판정합니다. 순서가 반대입니다.
1세대 1주택이면 무조건 표2를 쓰는 것. 거주 2년을 못 채웠으면 표1입니다. 보유 10년이면 40%가 아니라 20%로 떨어집니다.
고가주택 안분 시 공제액을 안 나누는 것. 양도차익만 안분하고 장기보유특별공제는 전액 빼면 세금이 과소 계산됩니다.
분양권을 주택처럼 계산하는 것. 2년 넘게 들고 있어도 60%입니다.
중과 유예가 아직 살아 있다고 보는 것. 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 그 이후 작성된 자료가 아니면 유예 기준으로 계산돼 있을 수 있습니다.
이 계산기의 한계
실제 신고는 개별 사정에 따라 크게 달라집니다. 이 계산기는 조정대상지역 지정 여부를 사용자 입력으로 받습니다. 국토교통부 고시로 수시로 바뀌기 때문에 값을 고정해두면 틀리기 때문입니다. 양도 시점 기준으로 해당 지역이 조정대상지역인지 직접 확인하고 체크하세요.
상속·증여로 취득한 경우, 일시적 2주택 특례, 조합원입주권 관리처분계획인가 전후 구분, 감면 규정, 부담부증여는 반영돼 있지 않습니다. 취득가액을 모를 때 쓰는 환산취득가액도 계산기에 없습니다. 금액이 크거나 사정이 복잡하면 계산 결과를 들고 세무 상담을 받으시길 권합니다. 이 글과 계산기는 세무 자문이 아닙니다.
계산이 이상하거나 반영이 필요한 규정이 있으면 문의하기로 알려주세요. 확인해서 고치고 무엇을 언제 고쳤는지 남기겠습니다.