최종 확인: 2026-08-27 · 근거: 지방세법 제11조제1항제8호(주택 유상거래 세율 계산식) · 같은 법 제13조의2(다주택·법인 중과) · 같은 법 제151조(지방교육세) · 농어촌특별세법 제4조제11호 · 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 감면) · 대조한 공식 페이지: 부산광역시 사하구 「취득세」, 서울 서초구 「지방세 자동계산기」 8개 시나리오, 전주시 완산구 「지방세 세목별 정의」, 서울특별시 「세목별 안내 — 취득세」
취득세 계산기는 대부분 취득가액 하나만 받습니다. 그런데 실제로 고지서 금액을 가르는 건 가액이 아니라 주택 수 · 조정대상지역 여부 · 전용면적 · 생애최초 여부 네 가지입니다. 같은 8억원짜리 집이라도 첫 집이면 2,050만원, 조정대상지역 2주택이면 6,720만원으로 3배 넘게 벌어집니다. 아래 계산기는 그 네 가지를 모두 받아 취득세 본세 · 지방교육세 · 농어촌특별세를 따로 계산하고, 각 줄마다 산식을 같이 표시합니다.
취득세 계산기
80000 = 8억원. 증여·상속은 시가인정액 또는 시가표준액.
85㎡ 이하면 농어촌특별세가 비과세입니다.
2026년 8월 현재 서울 25개 구 전역과 경기 15곳.
1세대 기준. 매매일 때만 반영됩니다.
6억~9억 구간만 세율이 소수점인 이유
주택 유상거래 취득세는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%로 딱 떨어집니다. 그런데 그 사이 구간은 세율 자체가 가액에 따라 움직입니다. 지방세법 제11조제1항제8호가 정한 계산식은 이렇습니다.
(해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100
“이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다”
억원 단위로 넣어 보면 6억은 (6 × 2/3 − 3) = 1.0%, 7억 5천만원은 2.0%, 9억은 3.0%가 나옵니다. 구간 양 끝에서 1%와 3%에 정확히 이어 붙도록 설계된 직선입니다. 2019년까지는 6억 초과 9억 이하가 일괄 2%였고, 6억원과 9억원 문턱에서 세금이 계단처럼 튀는 문제가 있었습니다. 2020년 1월 1일부터 이 구간을 직선으로 바꾼 게 지금의 산식입니다.
주의할 점은 반올림 자리입니다. 계산식의 결과값은 이미 × 1/100이 곱해진 소수(예: 0.0166666…)이고, 여기서 넷째자리까지 남기므로 7억원짜리 집의 세율은 1.6667%가 아니라 1.67%입니다. 이 한 자리 차이가 7억원 기준 약 2만원입니다.
취득 원인별 세율 — 세 가지 세금을 한 표에서
취득세 고지서에는 세 줄이 찍힙니다. 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세입니다. 문제는 이 세 가지가 서로 다른 법에 흩어져 있고, 지자체 안내 페이지도 본세만 적어 놓은 곳이 많다는 점입니다. 아래는 서초구 지방세 자동계산기의 시나리오 8개와 사하구·완산구·서울시 안내 페이지를 하나씩 대조해 합친 표입니다.
| 구분 | 취득세 본세 | 지방교육세 | 농특세 (85㎡ 초과) |
합계 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 · 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% / 1.3% |
| 매매 · 6억~9억 | 1.01~2.99% | 본세 × 10% | 0.2% | 본세 × 1.1 + 0.2%p |
| 매매 · 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% / 3.5% |
| 매매 · 중과 8% | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% / 9.0% |
| 매매 · 중과 12% | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% / 13.4% |
| 증여 (일반) | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 3.8% / 4.0% |
| 증여 · 조정 3억 이상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% / 13.4% |
| 상속 (주택) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 2.96% / 3.16% |
표에서 눈여겨볼 곳은 지방교육세 줄입니다. 지자체 안내문 상당수가 “취득세액의 20%”라고만 적어 놓았지만, 서초구 계산기의 실제 산정값은 주택 유상거래일 때 본세의 10%, 중과 구간일 때 과세표준의 0.4% 고정입니다. 즉 세율이 8%로 뛰어도 지방교육세는 0.4%에서 멈춥니다. 안내문 문구만 보고 8%의 20%인 1.6%로 계산하면 8억원 기준 960만원을 더 잡게 됩니다.
조정대상지역인지가 세율을 가른다
중과 여부를 결정하는 건 집값이 아니라 위치입니다. 2026년 8월 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 15곳입니다.
| 지정 시점 | 효력 | 지역 |
|---|---|---|
| 2025년 10월 15일 발표 | 2025-10-16 | 서울 25개 구 전역 / 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 (12곳) |
| 2026년 6월 30일 발표 | 2026-07-01 | 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 (3곳 추가) |
차이가 얼마나 큰지 8억원·85㎡ 이하 주택으로 보면 이렇습니다. 첫 집이면 세율 2.33%로 취득세 1,864만원, 지방교육세 186만원, 합계 2,050만원입니다. 같은 집이 조정대상지역에서 두 번째 집이면 8% 중과가 붙어 취득세 6,400만원, 지방교육세 320만원, 합계 6,720만원입니다. 비조정대상지역에서 두 번째 집이라면 다시 2,050만원으로 돌아옵니다.
생애최초 감면 — 200만원과 300만원이 갈리는 지점
지방세특례제한법 제36조의3에 따른 생애최초 주택 구입 감면은 지금 세 갈래로 나뉘어 있고, 여기에 아직 법이 아닌 개정안 하나가 더 붙어 있어 혼동이 큽니다. 시행 여부로 나누면 이렇습니다.
| 구분 | 한도 | 요건 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 200만원 | 취득가액 12억원 이하 · 본인과 배우자 모두 주택 소유 사실 없음 · 소득요건 없음 | 시행 중 |
| 소형주택 | 300만원 | 전용 60㎡ 이하 + 시가표준액 3억원 이하(수도권 6억원 이하) · 아파트 제외 | 2026-01-01 시행 |
| 인구감소지역 | 300만원 | 인구감소지역 소재 주택 | 2026-01-01 시행 |
| 청년(40세 미만) | 300만원 | 주거용 오피스텔까지 대상 확대 포함 | 개정안 — 시행 전 |
연도별로 보면 흐름이 보입니다. 과거에는 부부합산 소득 7천만원 이하라는 소득요건이 있었는데 폐지됐고, 대신 취득가액 12억원 상한이 남았습니다. 일몰은 2025년 12월 31일이었다가 2028년 12월 31일로 3년 연장됐습니다(2025년 12월 30일 국회 통과, 2026년 1월 1일 시행). 같은 개정에서 소형주택·인구감소지역 300만원 한도가 새로 생겼습니다. 300만원이라는 숫자가 두 군데에서 나오다 보니 “생애최초는 최대 300만원”이라고 뭉뚱그린 설명이 많은데, 아파트를 사는 대부분의 경우는 여전히 200만원입니다.
감면을 받았다면 추징 조건이 따라붙습니다. 취득일부터 3개월 안에 상시 거주를 시작하지 않는 경우, 상시 거주 기간이 3년 미만인 상태에서 팔거나 증여하거나 임대하는 경우, 취득일부터 3개월 안에 다른 주택을 추가로 사는 경우(상속 제외)입니다. 다만 기존 세입자의 임대차 잔여기간이 1년 이내여서 곧바로 들어가지 못하는 경우 등은 정당한 사유로 인정됩니다. 각 호의 정확한 법문과 예외사유 전체 목록은 이 글에서 원문 대조를 못 했습니다(미확인).
조건을 바꿔가며 계산해 본 세 가지
모두 8억원, 전용 84㎡(85㎡ 이하), 조정대상지역 기준입니다. 같은 집인데 조건 하나씩만 바뀝니다.
| 조건 | 세율 | 취득세 | 지방교육세 | 납부 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 생애최초 · 1주택 | 2.33% | 1,864만원 − 200만원 = 1,664만원 | 186.4만원 | 1,850.4만원 |
| 1주택 (감면 없음) | 2.33% | 1,864만원 | 186.4만원 | 2,050.4만원 |
| 조정 2주택 (일시적 아님) | 8% | 6,400만원 | 320만원 | 6,720만원 |
여기서 실무상 가장 자주 갈리는 지점이 두 번째와 세 번째 줄 사이입니다. 종전 집을 처분할 계획이라면 일시적 2주택으로 표준세율을 적용받지만, 기한 안에 못 팔면 8%로 다시 계산해 차액이 추징됩니다. 계산기에서 체크박스를 켰다 껐다 하며 그 차액(약 4,670만원)을 먼저 확인해 두는 편이 낫습니다.
신고·납부 기한과 가산세
| 취득 원인 | 신고·납부 기한 |
|---|---|
| 매매 등 유상취득 | 취득일부터 60일 이내 (등기·등록하는 경우 그 접수일까지) |
| 증여 등 무상취득 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 |
이 계산기가 다루지 않는 것
- 과세표준 — 유상거래는 실제 취득가액, 증여는 시가인정액이 원칙입니다. 계산기는 입력한 금액을 그대로 과세표준으로 씁니다.
- 주택 수 판정 — 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 주택 수에 들어가는지, 지방 저가주택이 중과에서 빠지는지는 별도 기준이 있습니다. 이 글에서 원문 대조를 못 했습니다(미확인).
- 주택 외 부동산(상가·토지)의 지방교육세·농특세 세율은 확인하지 못했습니다(미확인). 본세는 유상 4%, 농지 3%, 원시취득 2.8%입니다.
- 85㎡ 예외 — 주택법상 국민주택규모는 수도권 외 읍·면 지역에서 100㎡ 이하 기준이 별도로 있습니다. 이 예외를 명시한 공식 페이지는 확보하지 못했습니다(미확인).
고지서 금액과 다르면 관할 시·군·구 세무과 또는 위택스에서 확인하는 게 최종입니다. 이 계산기는 신고 전에 자릿수를 맞춰 보기 위한 것입니다.